１.相続後の空き家が増えている原因は、

　　１、実家の相続したが、帰らないので空き家のままになっている。 ２、実家の親が介護施設に入所したので空き家のままになっている。

２.税金関係はどうなるのか

①

固定資産税　　更地にすると居住用の建物が建築されていた宅地の評価の約6倍増えるといわれてます。

「特定空き家」に指定されると固定資産税が跳ね上がります。

特定空き家とは、倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家は、特定空き家として、所有者に対して、市町村が撤去や修繕を勧告・命令でき、命令に違反したら５０万以下の過料に処せられます。

②

相続税　　

居住する場合には、宅地は、小規模宅地の特例が適用される場合には、原則、３３０㎡までは、相続税の課税価格が８０％減額されます、特定事業用住宅地との併用も可能となり、最大７３０㎡まで適用されることになりました。

空き家の場合には、建物は固定資産評価額になります。

③

空き家に対する譲渡所得の特別控除の特例　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

条件　

①相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。　②昭和５６年５月３１日以前に建築さた建物た。　　　　　　　　　　　　　③マンションなど、区分所有建物ではない。　　　　　④相続から３年を経過する日の属する１２月３１日までの相続であること。と⑤売却額が１億円を超えないこと。　　　　　　　　　⑥相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)　　　　　　⑦行政から要件を満たす証明書等が発行されていること。

以上の条件を全て満たす必要があります。

上記の建物を、平成２８年４月１日から、平成３１年１２月３１日の間に

旧耐震基準しか満たしていない建物ついて、相続人が、必要な耐震改修または、除去を行なった上で建物と土地又は建物除去後の土地を売却した場合には、

譲渡益から最高３０００万円の特別控除が受けられます。

ですから、建物を取壊して売却をすると特別控除３０００万円の適用がありますので、空き家は取壊してから売却するほうが得です。

 

３．被相続人以外の居住者がいないことが条件です（空き家に対する譲渡所得の特別控除の特例）

　同居人がいる場合には、被相続人が亡くなってもすぐに空き家になるわけでもないので、近隣に迷惑をかける空き家とはいえないので、適用がありません。

また、同居人がその建物と土地を相続した場合には、同居人がその建物を所有し、生活の本拠地として使用しますので、相続時には、小規模宅地の特例の適用をうけ、将来、売却をする場合は、居住用資産の特別控除額３０００万円の適用があります。(参考：三井住友トラスト不動産ホームページ)

４．旧耐震基準の建物とは（空き家に対する譲渡所得の特別控除の特例）

「旧耐震基準」は、震度５強程度のゆれでも建物が倒壊せず、破損したとしても生活が可能な状態に補修できるよう設定されている耐震構造基準のことです。

新耐震基準は、震度６強から７程度の揺れでも倒壊しないよう設定されている構造基準です。

５． 建物を取壊して売却するほうがよい? （空き家に対する譲渡所得の特別控除の特例）

建物は、取壊したら１年以内という制限がないので、空き家を取壊してから平成３１年１２月３１日までに売却すればよい。

居住用資産の売却の場合には、建物を取壊してから１年以内に売却しないと３０００万円の特別控除がないのでこの点が、空き家の特例との違いがあります。

耐震基準に満たす工事費と取壊費用とを比較し、安くつくほうを選択したらよいと思いますが、取壊したほうが買主から見れば土地だけ更地であとは自由に建築できるので選択肢は、取壊してからの売却のほうがよいように思います。